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酒店式公寓回报并不高

来源：　　2008-11-20　　点击：286　　字体：小　中　大　　共有评论 0 条 [点击查看]

　　今年来，投资类房产品随着投资客的淡出在平淡的楼市中表现得越加落寞。可是，近日一则酒店式公寓的广告频频在报纸上露面，吸引了大家的眼球：
　　
　　武林cbd首席酒店式公寓——华润西子中心，投资性业主可带租约购买，年收益率6%（含税）。按照这个年收益率测算，一间四五十平方米的酒店式公寓，月租金可达到近1万元。
　　
　　近两年，酒店式公寓一路走红，成为一种新兴房产投资品种。可是，到底是怎样的酒店式公寓，月租金可以高达1万元？这是个例还是普遍现象，杭州酒店式公寓的投资回报率真有那么高吗？记者前往华润西子中心一探究竟。
　　
　　“臻钻19席”，
　　
　　起价4万元/平方米，
　　
　　承诺月租达万元
　　
　　号称月租金达1万元的华润西子中心地处体育场路，单幢楼体共24层高，规模并不宏伟，门口，世贸君亭广场酒店的金属字体很显目。
　　
　　实际上，世贸君亭广场酒店是华润西子中心的组成部分之一。华润西子中心的3~14层为世贸君亭广场酒店，15~24层为酒店服务式公寓。今年十一黄金周，世贸君亭广场酒店开始试营业。
　　
　　华润西子中心，去年1月开盘后均价18000元/平方米。近来，华润西子中心在媒体上频频抛出“臻钻19席”的消息，承诺业主可享受由世贸酒店提供的长达5年的稳定养租服务，投资型业主可带租约购买，保证租金年收益6%（含税）。
　　
　　据广告宣称，最后的“臻钻19席”，主力户型44~48平方米，购房者每年可获得高达10万~14万元的租金收入。
　　
　　华润西子中心的售楼处隐藏在西子中心后面。记者去时，只有两个售楼人员在当班。据售楼人员介绍，该楼盘自去年初开盘后，已基本售罄。目前，440多套房源只剩下10多套尾房，基本处于18层以上，都可以享受世贸的养租服务。
　　
　　售楼小姐说，这10余套尾房起价在40000元/平方米以上。之所以和开盘价差距如此之大，主要因为楼层较高。售楼小姐带记者去看了一套面积为48.04平方米的酒店式公寓，地处20层，精装修，单价为42270元/平方米，总价高达2030651元。
　　
　　记者暗自算了一下，以这套房为例，以6%的年收益（含税）计算，年租金回报可达到121839元左右，折合成每个月约为10153元。
　　
　　这样的房子，如何保证每月1万元的收益？销售人员表示，如果个人出租不但很难租高价，也很难保证长期有客源，而华润西子中心的酒店式公寓统一由世贸酒店管理，酒店拥有相对独立和稳定的客源，也就保证了可观的租金收益。
　　
　　在世贸君亭广场酒店前台，记者看到，差不多面积的标准房，挂牌房价在430元/天以上。以这样的房价计算，一间客房，不打折，且一年的入住率起码达到80%以上，则全年能收益125560元，才能保证年6%的收益。这还不算世贸酒店其他的经营成本，比如人员开支等。
　　
　　而据2008年8月浙江省旅游局的公报数据，杭州四星级酒店8月份的出租率为58.4%，1~8月份累计65.4%，平均房价379元/间。
　　
　　据一家熟知酒店式公寓内情的开发商介绍，其实，开头几年，开发商出于促销需要，会将6%的收益率补贴给酒店经营方，而且前期如装修投入都由开发商支出，酒店做的是只赚不赔的生意，又可以壮大品牌，何乐而不为？购房者并不用多担心前几年的投资回报，关键是5年之后怎么办。
　　
　　市场实际月租金4000~6000元
　　
　　如果自己出租的话，如此高价的酒店式公寓一个月能租多少钱？租的人多么？从最近的租赁市场情况看，华润西子中心的出租情况并不是很好。
　　
　　“现在刚交付不久，还没什么人气。”中原地产一位经纪人这样解释。从挂牌出租的信息可以看出，不少房东都是置有数套房产的投资客，受市场环境影响，近来在租金上有所放松。“反正空着也空着，不如便宜些租出去。”一位房东原打算将她44平方米左右的酒店式公寓出租6500元/月，而如今则表示5000元/月就可以接受。
　　
　　10月交付后，华润西子中心的房源大量进入二级市场，仅我爱我家一家就有60套华润西子中心的房源挂牌出租，40多套出售。至今只有两套出租房源成交，一套月租金5000元，一套月租金4200元。
　　
　　其实，武林广场一带有不少酒店式公寓，如深蓝广场、元丰钛合国际。从深蓝广场的成交纪录看，今年5月份成交的一套35平方米的酒店式公寓，也是精装全配，月租金不过3800元。
　　
　　一位开发商表示，对于这类承诺投资回报的酒店式公寓，购房者更应关注养租期之后的实际市场回报，因为那才是真实的回报。以西子中心为例，假如5年后，业主还要和酒店签约，按照一般酒店装修5年更新一次的原则，可能还要重新投入装修；假如不和酒店签约，实际租金回报并不特别高。这些可变因素，投资前都要考虑清楚。
　　
　　酒店式公寓投资，没有想象的美好
　　
　　目前，在很多小户型房产的业主中，投资客的比例都超过了一半，一些短线炒作者通过购买热门的酒店式公寓然后快速转手赚差价。但由于今年来楼市低迷，高价的酒店式公寓今年的销售情况同样不理想。
　　
　　如本月开盘的滨江酒店式公寓视界之窗，推出400多套房源，但销售情况却不是很理想，仅售18套。城东某酒店式公寓5月份开盘，开盘均价18500元/平方米，销售也不理想。相比周边住宅来说，酒店式公寓的销售状况在楼市低潮期似乎更差一些。
　　
　　由于销售不畅，杭州市场上也留下了数量庞大的积压房源，目前有2000多套主打“酒店式公寓”概念的房源尚未有买家，且销售率非常低，如上月开盘的城东某楼盘，246套房源至今仍无一套成交记录。
　　
　　回想2006年，酒店式公寓这一新名词刚刚亮相杭州楼市时，人们曾为它的投资蓝图欢呼雀跃，它也曾被视为最好的投资性房产品。可是，2年过去了，当这批酒店式公寓陆续进入二级市场后，其投资回报的真相显然没有想像的那么美好。
　　
　　武林广场某刚交付的酒店式公寓开发商向记者大吐苦水：低迷市场对酒店式公寓的冲击远大于住宅。以他这个项目为例，原先预估的月租金，一间30～40平方米的房子，大约在4000元左右，但交付后才发现，实际成交的月租金不过3000元左右。很多人买酒店式公寓冲着出租回报，可是，酒店式公寓定价一般高于周边住宅，而出租回报率实际上和住宅小户型差不多。
　　
　　中原地产荆海燕分析说，酒店式公寓月租金是比周边普通小户型高出1000元左右，但由于高档客户稀少，空置期也比普通住宅高得多。普通小户型一般挂牌最多半个月就可成交，而酒店式公寓起码两三个月才租得出去。

关键词：酒店式公寓